К специалистам правового центра «Точка опоры — Вологодская область» областного отделения «БОЕВОГО БРАТСТВА» в заочно-дистанционном формате в связи с пандемией коронавирусной инфекции поступают вопросы различного правового характера.
Это и изменения в Законодательстве РФ по различным вопросам — увеличение материнского капитала с 1 января, перерасчет пенсии и многие другие. В правовой центр за консультацией обратилось 7 вологжан.
Ветеран боевых действий из Вологды обратился к специалистам центра с вопросом «Когда договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным?». «…При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо понимать его двойственную сущность: это одновременно сделки и в то же время правоотношение. Если при обычном договоре купли-продажи (к примеру, в магазине) вы фактически одновременно покупаете товар (совершаете сделку), то есть сразу оплачиваете его и тут же забираете в свою собственность, то при договоре купли-продажи недвижимости одномоментно оплатить объект недвижимости и установить на него все правомочия собственника (владение, пользование и распоряжение) не получится. Особенность договора купли-продажи недвижимости состоит в том, что переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок государственной регистрации перехода прав на недвижимость составляет от 1 до 7 суток. Данное обстоятельство является причиной того, что после заключения договора купли-продажи отношения продавца и покупателя недвижимости не завершаются, а наоборот только начинаются. По общему правилу, установленному ч.2 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, после направления стороной оферты (предложения заключить договор) и получения акцепта (принятием предложения). При этом, оферта должна содержать все существенные условия договора. К числу существенных условий всех видов договоров купли продажи недвижимости, без согласования сторонами которых, договор считается незаключенным, относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. В частности, в соответствии с требованиями ст.554 ГК РФ, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющегося предметом данного договора. При этом, гражданское законодательство не раскрывает содержание этих данных, идентифицирующих предмет договора. Данное обстоятельство породило противоречивую судебную практику, когда единственно возможным идентификатором продаваемого недвижимого имущества признавался его кадастровый номер — без его наличия считалось, что стороны предмет договора не согласовали. В дальнейшем, с 2011 года, с появлением новых видов недвижимости, которые нельзя поставить на кадастровый учет (к примеру, будущей недвижимости), судебная практика смягчилась — в настоящее время для определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в нем кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии), то есть «достаточность», не предполагает «обязательности» использования только кадастрового номера для идентификации объекта недвижимости, допускает иные сведения. В любом случае, предмет договора купли-продажи недвижимого имущества в обязательном порядке должен быть индивидуализирован в его условиях. В отношении договоров купли-продажи жилой недвижимости, в силу требований ч.1 ст.558 ГК РФ установлено еще одно существенное условие — перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Для заключения договора купли-продажи недвижимости, продавец и покупатель должны согласовать его существенные условия — прямо указанные в законе (ясная и точная определенность предмета сделки, цена объекта, а также перечень лиц которых достаточно, чтобы договор считался заключенным. В силу особой экономической и социальной значимости предмета, в отношении договора купли-продажи недвижимого имущества законодатель установил специальное требование к его форме — он должен быть, под угрозой недействительности, заключен в строгой письменной форме-то есть в виде единого документа, подписанного сторонами. Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимости его стороны должны согласовать все существенные условия договора, а также выполнить требования закона о его форме…».
Ветераны военной службы, боевых действий и силовых структур А. Феоктистов, И. Хотяков, Н. Горбунов интересовались льготами для данной категории.
Ветерана боевых действий М. Тетерина интересовал вопрос получения путевки в санаторий согласно программе «Комплексная реабилитация ветеранов боевых действий, инвалидов, членов их семей и членов семей погибших защитников Отечества».
Членов семей погибших военнослужащих в локальных войнах Ф. Капустину и Е. Филину интересовал вопрос получения льгот по оплате жилищно-коммунального хозяйства и получения жилищной субсидии.
Опираясь на федеральный и региональные законы, руководитель правового центра, руководитель областного отделения Вадим Провоторов ответил на вопросы обратившихся.
